서울시에서 저층 주택이 밀집한 동네의 주거 환경을 개선하기 위해 추진 중인 모아타운 제도를 들어보셨나요. 대규모 재개발이 어려워 방치되었던 동네가 어떻게 새로운 아파트 단지처럼 탈바꿈할 수 있는지 그 핵심 내용과 진행 과정을 차근차근 함께 살펴보겠습니다.
목차
🏘️ 모아타운 정의 개념
🔄 모아타운 추진 절차
📐 노후도 기준 지정 현황
🏆 번동 시범사업 성공사례
모아타운 정의 개념
모아타운은 신축 주택과 오래된 빌라가 복잡하게 섞여 있어서 대규모 재개발 요건을 맞추기 힘든 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비하는 서울시의 소규모주택정비 관리지역(노후 주택 단지를 효율적으로 개발하기 위해 시에서 지정하는 관리 구역) 제도입니다. 보통 10만㎡ 이내의 넓은 구역을 대상으로 지정하며, 개별 필지(도로나 경계로 구분되는 하나의 토지 단위)에서 진행되는 소규모 '모아주택'을 모아서 하나의 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리하는 방식을 취합니다.
기존의 가로주택정비사업(도로에 둘러싸인 블록 단위로 진행하는 미니 재개발)은 개별 사업지 크기가 작다 보니 지하주차장을 크게 만들지 못하거나 녹지 공간이 부족하다는 한계가 있었습니다. 하지만 모아타운 구역으로 지정되면 여러 개의 모아주택 사업지를 통합하여 개발할 수 있게 됩니다. 이렇게 되면 아파트 각 동의 지하를 하나로 연결한 대형 통합 지하주차장을 만들 수 있고, 지상에는 공원이나 어린이집, 도서관 같은 주민 편의시설을 여유롭게 배치할 수 있어 동네 전체의 생활 환경이 크게 좋아집니다.
또한 모아타운으로 지정되면 용도지역 상향(땅의 쓰임새와 가치를 높여 건물을 더 높고 넓게 지을 수 있도록 정해둔 법적 종류를 올려주는 것) 혜택이 부여됩니다. 예를 들어 1종이나 2종 일반주거지역이 2종이나 3종으로 올려지면서 층수 제한이 완화되고 지을 수 있는 집의 수가 늘어납니다. 자연스럽게 사업성이 좋아져 주민들이 부담해야 하는 분담금(재개발 과정에서 주민이 추가로 내야 하는 공사비) 위험도 대폭 낮아지며, 디자인 특화 구역 지정을 통해 단조로운 빌라촌이 아닌 세련된 주거 단지로 변화할 수 있는 법적 기반이 완성됩니다.
모아타운 추진 절차
모아타운의 가장 강력한 장점 중 하나는 사업 기간이 획기적으로 줄어든다는 점입니다. 일반적으로 우리가 잘 아는 대규모 재개발이나 재건축 사업은 정비구역 지정부터 추진위원회 승인, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가(아파트 분양 계획과 기존 자산 평가를 확정하는 최종 승인 단계)를 거쳐 착공에 이르기까지 보통 8년에서 10년이 넘는 긴 시간이 걸리곤 합니다.
반면 모아타운 제도는 복잡한 정비계획 수립 과정이나 추진위원회 승인 같은 행정 절차가 생략되어, 사업 구역 지정부터 실제로 공사에 들어가는 착공까지 약 2년에서 4년 정도로 기간을 단축할 수 있습니다. 수십 년씩 사업이 기약 없이 지연되는 답답함을 해소할 수 있어 주택 소유주 입장에서는 매우 매력적인 대안이 됩니다.
추진 절차는 자치구 공모나 주민들이 직접 아이디어를 내는 주민 제안 방식으로 대상지를 발굴하며 시작됩니다. 서울시 선정위원회의 평가를 거쳐 후보지로 뽑히면 해당 자치구에서 도로 폭을 넓히고 공원 위치를 잡는 '모아타운 관리계획'을 세우게 됩니다. 이후 주민들에게 내용을 공개하는 주민공람과 서울시 소규모주택정비 통합심의를 통과하면 최종적으로 모아타운 관리지역으로 지정 고시됩니다.
관리지역 지정이 완료된 후에는 구역 내 개별 모아주택 추진 주체들이 조합을 설립하고本格적인 사업을 시작합니다. 모아타운 안에서 진행되는 모아주택은 건축위원회와 도시계획위원회를 합친 '통합심의'를 받기 때문에 인허가 시간을 크게 줄일 수 있습니다. 사업시행계획인가를 받은 뒤 주민 이주와 기존 건물 철거를 거치면 마침내 신축 아파트 건설을 위한 착공 단계로 신속하게 들어갑니다.
노후도 기준 지정 현황
사업을 추진하고 싶어도 기준이 너무 까다로우면 그림의 떡이 될 수 있습니다. 일반적인 재개발 사업이나 과거 가로주택정비사업을 진행하려면 구역 안에 있는 오래된 건물 비율인 노후도(오래되고 낡은 건물이 전체에서 차지하는 비율) 요건이 67% 이상이어야 했습니다. 하지만 중간중간에 새로 지어진 신축 빌라가 몇 개만 들어서도 이 67% 기준을 채우지 못해 사업 자체가 좌절되는 경우가 수두룩했습니다.
모아타운 관리지역으로 지정되면 이 노후도 요건이 전체 건물의 50% 이상으로 대폭 완화됩니다. 신축 빌라가 섞여 들어오는 바람에 노후도를 채우지 못해 합법적인 정비 방법을 찾지 못했던 노후 저층 주거지들도 모아타운을 활용하면 동네를 깨끗하게 바꿀 수 있는 길이 활짝 열린 셈입니다.
현재 서울시는 이러한 노후 주거지 환경을 개선하기 위해 모아타운 대상지를 계속해서 늘려가고 있습니다. 서울 전역의 다양한 자치구에서 이미 100곳이 넘는 대상지가 선정되어 관리계획을 세우고 있거나 이미 지정을 마치고 사업을 진행 중입니다. 각 자치구마다 노후 빌라가 밀집한 동네를 중심으로 주민들의 관심과 참여가 매우 활발하게 이어지고 있습니다.
다만 사업 속도가 빠르고 규제가 많이 풀리다 보니, 지분쪼개기(하나의 땅이나 주택을 여러 개로 나누어 분양권을 늘리는 편법)나 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 투기 방식) 같은 투기 세력이 들어오는 것을 막기 위한 제도도 강화되어 있습니다. 서울시는 모아타운 후보지 발표일 등을 '권리산정기준일'로 정하여, 이 날짜 이후에 지어진 신축 빌라를 사거나 지분을 쪼갠 경우에는 입주권을 주지 않고 현금청산(분양권 대신 돈으로 보상받고 나가는 것) 대상자로 분류하므로 실거주나 투자 시에는 이 권리산정기준일을 꼭 먼저 확인해야 합니다.
번동 시범사업 성공사례
개념으로만 들으면 과연 잘 될까 싶지만, 서울 강북구 번동 일대는 모아타운의 효과를 실제 눈으로 증명해 낸 대표적인 제1호 시범사업 성공사례입니다. 이 지역은 낡은 건물의 비율인 노후도가 80%를 넘을 만큼 거주 환경이 아주 열악한 곳이었습니다. 그러나 골목길이 너무 좁고 토지 크기가 작아서 대규모 재개발 요건을 갖추지 못해 오랫동안 개발 사각지대에 놓여 있었습니다.
강북구 번동은 서로 붙어 있는 5개 구역의 소규모 모아주택을 하나의 모아타운으로 묶어 관리계획을 수립했습니다. 그 결과 소규모 정비에 그칠 뻔했던 동네가 총 1,200가구가 넘는 번듯한 대단지 아파트로 크게 탈바꿈하는 성과를 거두었습니다.
특히 골목마다 차가 빽빽하게 주차되어 늘 위험했던 주차 공간은 1,300대 이상을 수용할 수 있는 대형 통합 지하주차장으로 바뀌었고, 단지 옆 우이천변 수변공원과 산책로가 이어지면서 쾌적한 주거 공간으로 완전히 재탄생했습니다.
번동 모아타운은 사업 발표 이후 주민 이주와 철거를 거쳐 신속하게 첫 삽을 뜨며 뛰어난 추진 속도를 보여주었습니다. 재개발이 불가능하다고 여겨졌던 소외 지역 주민들에게 실제 새 아파트 입주의 기회를 만들어준 이 시범사업은, 서울시 곳곳의 노후 주거지들이 모아타운을 벤치마킹하게 만든 훌륭한 이정표가 되어주고 있습니다.
결론
서울시의 정비사업 정책인 모아타운의 개념부터 추진 절차, 완화된 노후도 기준, 그리고 강북구 번동의 성공사례까지 차근차근 살펴보았습니다.
사실 저 역시 처음 모아타운이라는 이름을 접했을 때는 그저 복잡하고 생소한 부동산 정책 용어 중 하나라고만 생각했습니다. 그러다 우연히 노후 빌라들이 다닥다닥 붙어 있는 동네를 지나다가 골목길 입구에 붙어 있는 모아타운 추진 현수막을 보게 되었는데요. 차 한 대도 겨우 지나가는 좁은 골목 동네가 과연 어떻게 바뀔 수 있을지 궁금해져서 모아타운에 대해 깊이 알아보기 시작했습니다.
대규모 재개발 요건이 되지 않아 답답해하던 주민들이 소규모 구역들을 하나로 모아 번듯한 대단지 아파트와 넓은 지하주차장을 만들어가는 과정을 보면서, 정비사업의 새로운 가능성을 깊이 느낄 수 있었습니다.
노후 주택의 정비나 내 집 마련, 혹은 부동산 투자에 대해 고민하고 계신 분들이라면 모아타운 같은 최신 정책 모델을 유연하게 잘 활용하셔서 안전하고 매력적인 주거 환경을 가꾸어 나가시기를 마음 깊이 응원합니다.
참고 자료
[서울도시공간포털 모아타운·모아주택 - https://urban.seoul.go.kr]
[서울시 내 손 안의 서울 - https://mediahub.seoul.go.kr]